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26家房企存貨超千億元 平均存貨周轉率下行

本文來源:證券日報 發布時間:2018.9.26

高周轉正成為房企擴大規模,卡位市場競爭地位的法寶,但行業平均存貨周轉率的下行,讓一些開發商資金壓力大增。

高周轉正成為房企擴大規模,卡位市場競爭地位的法寶,但行業平均存貨周轉率的下行,讓一些開發商資金壓力大增。

房企2018年中期業績披露早已收官。《證券日報》記者根據同花順統計數據發現,按照申銀萬國行業分類,剔除可對比性數據不全的上市房企,130家上市房企存貨總計接近4.5萬億元,比去年同期增加了9380億元,同比增長27%。同時,這意味著平均每家房企存貨達344億元。

26家房企存貨超千億元

值得一提的是,以萬科為首的前10家房企存貨總計超過2.4萬億元,占比達53%,超過五成。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進接受《證券日報》記者采訪時表示,近年來房企擴張意愿強烈,去年一、二線房企加大拿地力度,其土地談判力強,掌握資源更多,并購項目量大,拿地儲備較高。

《證券日報》記者根據統計數據發現,A股上市房企存貨門檻在1000億元以上的有14家,分別為萬科、保利地產、華夏幸福、招商蛇口、首開股份和新城控股等,其中,金科股份、華發股份和金地集團等房企近三年來存貨首次超過1000億元;500億元至1000億元的有7家,其中包括掉隊嚴重的金地集團。

據億翰智庫統計顯示,加上在香港上市的H股房企,在全國100強房企中,2018年上半年,存貨超過1000億元的企業有26家,2017年上半年存貨超過1000億元的企業有20家,同比增長30%。其中2018年上半年存貨超過3000億元的企業有7家,2000億元-3000億元的企業有4家,1000億元-2000億元的企業有15家;恒大、萬科和碧桂園分別位居前三名。2018年上半年恒大存貨為9580.57億元,排名第二的萬科存貨為6386.23億元,恒大再次摘得“存貨王”的桂冠。2018年上半年整體存貨相較2017年同比增加11.2%,其中80家企業存貨同比處于增長狀態,20家企業存貨有所減少。

有分析人士認為,房地產行業本身的樓盤開發具有周期較長特點,庫存增加有其合理性,一般房企會儲備滿足企業未來3年發展需求的土地量。但有些企業雖存貨增長幅度較慢,或者甚至出現存貨大幅降低的現象,這也并不意味這些房企運營健康。

據《證券日報》記者觀察,有不少企業存貨周轉次數減少,存貨周轉天數變長,存貨周轉率下行,可見其運營能力和存貨管理水平變弱,項目適銷不對路,進而導致現金回流較慢,資金鏈承壓,對企業快速擴張造成阻力。

平均存貨周轉率下行

有業內人士表示,目前來看,在A股房企數萬億元負債的高壓下,高周轉幾乎成為房企保證資金鏈安全的“重中之重”。庫存管理能力若較弱,一般非高端項目無法三年內清盤,那么將影響企業短期償債能力。而近兩年拍出的多幅高價地由于限價政策限制,尚未實現大量變現,會進一步降低存貨周轉速度,資產周轉率也將受到影響。

眾所周知,存貨周轉率是反映企業營運能力的重要指標之一,用來測定企業一定時期內存貨資產的周轉速度,存貨周轉率越高,表明企業存貨資產變現能力越強,存貨及占用在存貨上的資金周轉速度越快。

據億翰智庫統計顯示,2018年上半年榜單TOP100企業平均存貨周轉率為0.12,而2017年上半年這100家企業的平均存貨周轉率為0.17,平均存貨周轉率有所下滑。其中“TOP1-20企業”中2018年上半年平均總資產周轉率為0.157,與2017年的0.141相比有所上升。而其余兩個梯隊中“TOP21-50企業”中2018年上半年平均總資產周轉率與2017年同期相比基本持平,“TOP51-100企業”中2018年上半年平均總資產周轉率同比有所下降。

億翰智庫表示,在“TOP1-20企業”的大規模企業中如恒大、綠地以及中海等總資產周轉率均有所上升,系企業的營業收入增加,如恒大在2018年上半年新開盤項目79個,在售項目累計達到735個,分布于216個城市,可售貨量充足,成交均價上升,導致企業營業收入增加。綠地的高鐵站項目和快速周轉的三、四線城市項目以及大基建、大金融、大消費以及新興產業的發展促使其營業收入的增長。而“TOP51-100企業”平均總資產周轉率下降,主要由于保利、新城控股等規模企業總資產的快速增加,如2017年末新城控股總資產為1835.27億元,比2016年度末增長77.89%,2018年上半年,新城控股總資產2462.38億元,相比2017年末增長34.2%。

億翰智庫認為,由于房地產行業調控日益趨緊不放松,“限購”、“限價”、“限貸”、“限售”等政策的施行,使得住宅市場供需兩端承壓,部分企業項目的難以去化,從而導致各梯隊平均存貨周轉率均呈下行趨勢。

值得一提的是,從今年房企土地補貨力度來看,近期市場上出現了不少流拍現象,可見房企融資受到限制后,正忙于消化庫存,急于變現。

(原標題:130家房企存貨近4.5萬億元 平均存貨周轉率下降變現難)

推薦閱讀:嚴控之下重倉深圳房企謀出路:走向全國,不再局限于深圳

責任編輯: 紫英

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